ปริมาณการสึกหรอตามการใช้งานถูกกำหนดอย่างไร? ดูหน้าเว็บที่มีการกล่าวถึงคำว่าการสึกหรอตามการใช้งาน การสึกหรอตามการใช้งานและวิธีการกำหนด

ดี.วี. วิโนกราดอฟ

การสึกหรอตามการใช้งานและภายนอก (ทางเศรษฐกิจ) แนวทางต้นทุนในการประเมินมูลค่าของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ การประเมินอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรฐานสากล เศรษฐศาสตร์อสังหาริมทรัพย์: บทช่วยสอน

การสึกหรอตามหน้าที่คือการสูญเสียมูลค่าที่เกิดจากความจริงที่ว่าวัตถุไม่เป็นไปตามมาตรฐานสมัยใหม่: ในแง่ของประโยชน์ใช้สอย สถาปัตยกรรมและสุนทรียศาสตร์ การวางแผนพื้นที่ โซลูชันการออกแบบ ความน่าอยู่ ความปลอดภัย ความสะดวกสบาย และลักษณะการทำงานอื่น ๆ

การสึกหรอตามการใช้งานประเภทต่อไปนี้มีความโดดเด่น:

• การสึกหรอสามารถแก้ไขได้ (หากมูลค่าเพิ่มเติมที่ได้รับเกินต้นทุนการบูรณะ)
• การสึกหรอที่ไม่สามารถแก้ไขได้ (หากมูลค่าเพิ่มเติมที่ได้รับไม่เกินค่าใช้จ่ายในการบูรณะ)

• ข้อบกพร่องที่ต้องเพิ่มองค์ประกอบ
• ข้อบกพร่องที่ต้องเปลี่ยนหรือปรับปรุงองค์ประกอบให้ทันสมัย
• "การปรับปรุงขั้นสูง"

การวัดเชิงปริมาณของการเสื่อมสภาพของฟังก์ชันที่แก้ไขได้เนื่องจากข้อบกพร่องที่ต้องการการเพิ่มเติมคือความแตกต่างระหว่างต้นทุนของการต่อเติมที่จำเป็น ณ เวลาที่ประเมิน และต้นทุนของการต่อเติมแบบเดียวกันหากได้ทำระหว่างการก่อสร้างทรัพย์สินที่กำลังประเมิน

ข้อเสียที่ต้องเปลี่ยนหรือปรับปรุงองค์ประกอบให้ทันสมัย– องค์ประกอบและอุปกรณ์ของอาคารที่อยู่ในอาคารที่มีอยู่และยังคงใช้งานได้ แต่ไม่เป็นไปตามมาตรฐานการปฏิบัติงานสมัยใหม่อีกต่อไป

การเสื่อมสภาพในการใช้งานที่แก้ไขได้เนื่องจากสิ่งของที่ต้องการการเปลี่ยนหรือการปรับปรุงให้ทันสมัยจะวัดเป็นต้นทุนขององค์ประกอบที่มีอยู่ โดยคำนึงถึงการเสื่อมสภาพทางกายภาพ ลบด้วยต้นทุนในการส่งคืนวัสดุ บวกด้วยต้นทุนในการรื้อองค์ประกอบที่มีอยู่ และบวกด้วยต้นทุนในการติดตั้งองค์ประกอบใหม่ ในกรณีนี้ ต้นทุนการส่งคืนวัสดุถูกกำหนดเป็นต้นทุนของวัสดุและอุปกรณ์ที่รื้อถอนเมื่อใช้ที่โรงงานอื่น

“การปรับปรุงขั้นสูง”– องค์ประกอบและอุปกรณ์ของอาคารที่มีอยู่ในอาคารที่มีอยู่และความพร้อมในปัจจุบันไม่เพียงพอต่อมาตรฐานการปฏิบัติงานสมัยใหม่

การสึกหรอตามการใช้งานที่แก้ไขได้เนื่องจากการปรับปรุงมากเกินไปจะวัดเป็นต้นทุนการเปลี่ยนปัจจุบันของสินค้าที่มีการปรับปรุงมากเกินไป ลบการสึกหรอทางกายภาพ บวกด้วยต้นทุนในการรื้อถอน และลบการส่งคืนวัสดุ ถ้ามี

หากต้นทุนการก่อสร้างถูกกำหนดเป็นต้นทุนทดแทน จะมีลักษณะเฉพาะบางประการเมื่อพิจารณาการสึกหรอตามการใช้งานที่แก้ไขได้ เนื่องจากในกรณีนี้ ไม่มี "การปรับปรุงขั้นสูง" จึงไม่จำเป็นต้องกำหนดส่วนแบ่งของการสึกหรอทางกายภาพที่เกิดขึ้น อย่างไรก็ตาม ค่าใช้จ่ายในการแก้ไข "การปรับปรุงมากเกินไป" ยังคงต้องได้รับการพิจารณาด้วย

ตัวอย่างที่ 34พิจารณาการสึกหรอตามการใช้งานที่แก้ไขได้ของอาคารสำนักงาน หากทราบว่า:

• มาตรฐานสมัยใหม่จำเป็นต้องมีการติดตั้งเครื่องปรับอากาศในอาคาร ค่าใช้จ่ายในการติดตั้งในอาคารที่มีอยู่คือ 150,000 รูเบิล และค่าใช้จ่ายในการติดตั้งในอาคารเดียวกันระหว่างการก่อสร้างคือ 110,000 รูเบิล
• อุปกรณ์ไฟฟ้าที่ติดตั้งในอาคารไม่เป็นไปตามมาตรฐานตลาดสมัยใหม่ในขณะที่ราคาของอุปกรณ์ไฟฟ้าที่มีอยู่ซึ่งรวมอยู่ในต้นทุนการเปลี่ยนคือ 350,000 รูเบิล การสึกหรอทางกายภาพของอุปกรณ์ไฟฟ้าที่มีอยู่คือ 200,000 รูเบิล ค่าใช้จ่ายของ การถอดอุปกรณ์ไฟฟ้าที่มีอยู่คือ 100,000 รูเบิล ค่าใช้จ่ายในการส่งคืนวัสดุคือ 10,000 รูเบิล ค่าใช้จ่ายในการติดตั้งอุปกรณ์ไฟฟ้าใหม่คือ 190,000 รูเบิล
• อาคารมีโกดังและการวิเคราะห์การใช้งานที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพที่สุดแสดงให้เห็นว่าในปัจจุบันขอแนะนำให้ใช้พื้นที่นี้เป็นพื้นที่สำนักงานในขณะที่ต้นทุนทดแทนปัจจุบันของพื้นที่คลังสินค้าอยู่ที่ 800,000 รูเบิล การสึกหรอทางกายภาพคือ 50 พันรูเบิลต้นทุนการชำระบัญชีคลังสินค้า - 80,000 รูเบิล

1. มาดูปริมาณการสึกหรอในการใช้งานที่แก้ไขได้ซึ่งเกิดจากข้อบกพร่องที่จำเป็นต้องเพิ่มองค์ประกอบ (ในกรณีของเราคือเครื่องปรับอากาศ):

2. เรามาพิจารณาปริมาณการสึกหรอตามการใช้งานที่แก้ไขได้ซึ่งเกิดจากข้อบกพร่อง ข้อบกพร่องที่จำเป็นต้องเปลี่ยนหรือปรับปรุงองค์ประกอบให้ทันสมัย ​​(ในกรณีของเรา อุปกรณ์ไฟฟ้า):

3. เรามาพิจารณาปริมาณการสึกหรอตามการใช้งานที่แก้ไขได้ซึ่งเกิดจาก "การปรับปรุงขั้นสูง" (ในกรณีของเรา รายการที่มีอยู่ในคลังสินค้า):

ดังนั้นต้นทุนของการสึกหรอตามการใช้งานที่แก้ไขได้ของอาคารคือ:

การสึกหรอจากการทำงานที่ไม่อาจซ่อมแซมได้มีสาเหตุมาจาก:

• ข้อบกพร่องเนื่องจากรายการที่ไม่รวมอยู่ในราคาของใหม่ แต่ควรเป็น
• ข้อบกพร่องเนื่องจากรายการที่รวมอยู่ในราคาของใหม่ แต่ไม่ควรมีอยู่
• "การปรับปรุงขั้นสูง"

การคำนวณการสึกหรอตามการใช้งานที่ไม่สามารถซ่อมแซมได้เนื่องจากข้อบกพร่องไม่ได้ขึ้นอยู่กับว่าต้นทุนในการเปลี่ยนหรือการเปลี่ยนทดแทนนั้นถือเป็นพื้นฐานหรือไม่

การสึกหรอตามการใช้งานที่ไม่สามารถซ่อมแซมได้เนื่องจากรายการที่รวมอยู่ในต้นทุนการก่อสร้างใหม่แต่ที่ไม่ควรมี ให้วัดเป็นต้นทุนปัจจุบันของต้นทุนใหม่ ลบด้วยการสึกหรอทางกายภาพที่มีสาเหตุมาจากรายการนี้ ลบด้วยต้นทุนของต้นทุนที่เพิ่มขึ้น (นั่นคือ มูลค่าปัจจุบันของต้นทุนเพิ่มเติมที่เกี่ยวข้องกับการมีอยู่ของรายการนี้)

การสึกหรอตามการใช้งานที่ไม่อาจซ่อมแซมได้เนื่องจาก "การปรับปรุงมากเกินไป"จะถูกกำหนดขึ้นอยู่กับประเภทของค่าที่นำมาเป็นพื้นฐาน

เมื่อใช้ต้นทุนในการเปลี่ยน การเสื่อมสภาพตามหน้าที่ที่ไม่สามารถแก้ไขได้เนื่องจากการปรับปรุงขั้นสูงสุดจะถูกวัดเป็นต้นทุนในการเปลี่ยนส่วนประกอบของการปรับปรุงขั้นสูง ลบด้วยค่าเสื่อมราคาทางกายภาพ บวกด้วยมูลค่าปัจจุบัน (PV) ของต้นทุนของเจ้าของที่เกี่ยวข้องกับการมีอยู่ของ การปรับปรุงขั้นสูง ลบมูลค่าเพิ่มใดๆ ในขณะเดียวกัน ค่าใช้จ่ายของเจ้าของจะรวมภาษีเพิ่มเติม ค่าประกันภัย ค่าบำรุงรักษา ค่าสาธารณูปโภค และมูลค่าเพิ่มรวมถึงค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น เป็นต้น - เกี่ยวข้องกับการมีอยู่ของ "การปรับปรุงขั้นสูง"

ตัวอย่างที่ 35พิจารณาการสึกหรอตามการใช้งานที่ไม่สามารถแก้ไขได้ของอาคารสำนักงาน หากทราบว่า:

• เมื่อพิจารณาต้นทุนการก่อสร้างใหม่สำหรับอาคารที่เป็นปัญหา การติดตั้งระบบดับเพลิงไม่ได้ถูกนำมาพิจารณา (เนื่องจากอาคารที่มีอยู่ไม่มี) และสันนิษฐานว่าการสูญเสียรายได้สุทธิที่เกิดจากการขาด ของการติดตั้งคือ 20,000 รูเบิล อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับอาคารคือ 10% และค่าใช้จ่ายในการติดตั้งระบบดับเพลิงในระหว่างการก่อสร้างอาคารใหม่คือ 150,000 รูเบิล
• อาคารที่ประเมินมีความสูงของพื้นสูงซึ่งจากมุมมองของตลาด ณ วันที่ประเมินราคานั้นสูงเกินไปในขณะที่ต้นทุนทดแทนปัจจุบันของอาคารที่มีอยู่คือ 174,900,000 รูเบิลและต้นทุนทดแทนปัจจุบันของอาคารเดียวกันทุกประการซึ่งมี ความสูงปกติจากมุมมองของตลาด ชั้น 172,900,000 รูเบิล การสึกหรอทางกายภาพถูกกำหนดที่ 40% ต่อปีเจ้าของต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่เกี่ยวข้องกับความสูงของพื้นสูง (เครื่องทำความร้อนแสงสว่าง ฯลฯ ) จำนวน 500,000 รูเบิล อัตราส่วนอักษรตัวพิมพ์ที่มีอยู่สำหรับอาคารคือ 10%

1. เรามาพิจารณาจำนวนการสึกหรอตามการใช้งานที่ไม่สามารถแก้ไขได้ซึ่งเกิดจากข้อบกพร่องที่ไม่รวมอยู่ในต้นทุนของการก่อสร้างใหม่ แต่ควรขึ้นอยู่กับข้อมูลตลาดเกี่ยวกับการสูญเสียรายได้ที่เกิดจากการไม่มีองค์ประกอบหรืออุปกรณ์ (ในกรณีของเรา ระบบดับเพลิง)

2. ให้เรากำหนดค่าของฟังก์ชันที่ไม่สามารถแก้ไขได้เนื่องจาก "การปรับปรุงขั้นสูง" (ในกรณีของเรา ความสูงของพื้นมากขึ้น):

ดังนั้นต้นทุนของการสึกหรอตามการใช้งานที่ไม่สามารถแก้ไขได้ของอาคารคือ:

การสึกหรอภายนอก (ทางเศรษฐกิจ)– ค่าเสื่อมราคาของวัตถุเนื่องจากอิทธิพลเชิงลบของสภาพแวดล้อมภายนอกที่เกี่ยวข้องกับวัตถุของการประเมิน: สถานการณ์ตลาด, ความสะดวกในการกำหนดในการใช้อสังหาริมทรัพย์บางอย่าง, การเปลี่ยนแปลงในโครงสร้างพื้นฐานโดยรอบและการตัดสินใจทางกฎหมายในด้านภาษี ฯลฯ การสึกหรอภายนอกของอสังหาริมทรัพย์ ขึ้นอยู่กับสาเหตุที่ทำให้เกิด ในกรณีส่วนใหญ่ไม่สามารถซ่อมแซมได้เนื่องจากตำแหน่งที่ไม่เปลี่ยนแปลง แต่ในบางกรณีสามารถ "ลบตัวเอง" ได้เนื่องจากการเปลี่ยนแปลงเชิงบวกในสภาพแวดล้อมของตลาดโดยรอบ

สามารถใช้วิธีการต่อไปนี้เพื่อประเมินการสึกหรอภายนอก:

• วิธีการใช้ประโยชน์จากการสูญเสียรายได้ที่เกิดจากอิทธิพลภายนอก
• วิธีการเปรียบเทียบการขายสิ่งของที่คล้ายคลึงกันโดยมีและไม่มีอิทธิพลจากภายนอก

วิธีการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ของการสูญเสียรายได้เกี่ยวข้องกับการพิจารณาการสูญเสียรายได้ของทรัพย์สินทั้งหมดเนื่องจากอิทธิพลภายนอก ส่วนที่ขาดทุนของอาคารจะถูกแปลงเป็นทุนตามอัตราการใช้ตัวพิมพ์ของอาคาร

ตัวอย่างที่ 36ตรวจสอบการสึกหรอภายนอก (ทางเศรษฐกิจ) ของคลังสินค้าหากทราบว่า: รายได้สุทธิโดยไม่คำนึงถึงปัจจัยภายนอกหลังจากกำจัดการสึกหรอทางกายภาพและการทำงานที่แก้ไขได้คือ 25,000,000 รูเบิล รายได้สุทธิปัจจุบันหลังจากกำจัดการสึกหรอทางกายภาพและการทำงานที่แก้ไขได้ - 21,000,000 รูเบิล ราคาที่ดินคือ 5,000,000 รูเบิลอัตราการใช้ทุนของที่ดินคือ 10% อัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับที่ดินคือ 15%

1. พิจารณาการสูญเสียรายได้สุทธิเนื่องจากปัจจัยภายนอก:

2. กำหนดรายได้สุทธิที่เกี่ยวข้องกับอาคาร:

3. กำหนดการสูญเสียรายได้สุทธิที่เกี่ยวข้องกับอาคาร:

ดังนั้นต้นทุนค่าเสื่อมราคาภายนอก (เชิงเศรษฐกิจ) ของคลังสินค้าคือ:

วิธีการขายแบบจับคู่ขึ้นอยู่กับการวิเคราะห์ข้อมูลราคาที่มีอยู่ของคุณสมบัติที่คล้ายกันที่เพิ่งขายไป (การขายแบบคู่) สันนิษฐานว่าวัตถุประสงค์ของการขายแบบคู่แตกต่างกันเพียงค่าเสื่อมราคาทางเศรษฐกิจที่ระบุและเกี่ยวข้องกับวัตถุประสงค์ของการประเมิน

ตัวอย่างที่ 37ตรวจสอบการสึกหรอภายนอก (ทางเศรษฐกิจ) ของคลังสินค้าที่อยู่ห่างจากตลาดเสื้อผ้าหากทราบว่า: ราคาขายของวัตถุอะนาล็อกที่อยู่ห่างจากตลาดเสื้อผ้าคือ 600,000 รูเบิล ราคาขายของวัตถุอะนาล็อกที่ตั้งอยู่ใกล้กับตลาดเสื้อผ้าคือ 450,000 รูเบิล ความแตกต่างทางกายภาพและอื่น ๆ ระหว่างวัตถุที่คล้ายกันคือ 60,000 รูเบิล

1. ให้เรากำหนดต้นทุนค่าเสื่อมราคาภายนอก (เชิงเศรษฐกิจ) ของคลังสินค้า:

วิธีต้นทุนมีข้อดีและข้อเสียหลายประการ

ข้อดีของวิธีต้นทุน:

1. เมื่อประเมินวัตถุใหม่ วิธีต้นทุนจะน่าเชื่อถือที่สุด

2. แนวทางนี้มีความเหมาะสมหรือเป็นไปได้เฉพาะในกรณีต่อไปนี้:

• การวิเคราะห์ทางเทคนิคและเศรษฐศาสตร์ของต้นทุนการก่อสร้างใหม่
• เหตุผลสำหรับความจำเป็นในการปรับปรุงสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีอยู่
• การประเมินอาคารเฉพาะกิจ
• เมื่อประเมินวัตถุในภาคส่วน "เชิงโต้ตอบ" ของตลาด
• การวิเคราะห์ประสิทธิภาพการใช้ที่ดิน
• การแก้ปัญหาการประกันภัยวัตถุ
• การแก้ปัญหาภาษี
• เมื่อตกลงราคาทรัพย์สินที่ได้รับโดยวิธีอื่น

1. ต้นทุนไม่ได้เท่ากับมูลค่าตลาดเสมอไป
2. ความพยายามที่จะบรรลุผลการประเมินที่แม่นยำยิ่งขึ้นนั้นมาพร้อมกับต้นทุนค่าแรงที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว
3. ความแตกต่างระหว่างต้นทุนในการซื้อทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่ากับต้นทุนของการก่อสร้างใหม่ของทรัพย์สินเดียวกันทุกประการ เนื่องจาก ในระหว่างการประเมินค่าเสื่อมราคาสะสมจะถูกหักออกจากต้นทุนการก่อสร้าง
4. ปัญหาในการคำนวณต้นทุนการทำซ้ำอาคารเก่า
5. ความยากในการกำหนดปริมาณการสึกหรอสะสมของอาคารและโครงสร้างเก่า
6. การประเมินที่ดินแยกจากอาคาร
7. ลักษณะปัญหาของการประเมินราคาที่ดินในรัสเซีย

การแนะนำ…………………………………………………………………………………. 3

ประเภทของการสึกหรอ…………………………………. 4
การสึกหรอตามการใช้งานที่ไม่อาจซ่อมแซมได้……………………………... 5
การสึกหรอตามการใช้งานที่แก้ไขได้………………………....... 6
ตัวอย่างการคำนวณการสึกหรอแบบถอดได้ตามการใช้งาน.......... 7
คำจำกัดความของการด้อยค่าที่เกิดจาก

การสึกหรอตามการใช้งานที่ไม่อาจซ่อมแซมได้……………………….... 7

การแนะนำ
ค่าเสื่อมราคาของเครื่องจักรและอุปกรณ์ที่เกิดจากการสึกหรอตามการใช้งานเป็นผลมาจากการเกิดขึ้นของเทคโนโลยีใหม่ การสึกหรอจากการใช้งานนั้นสัมพันธ์กันซึ่งต่างจากการสึกหรอทางกายภาพซึ่งถือเป็นค่าสัมบูรณ์ นี่เป็นเพราะความจริงที่ว่าการสึกหรอตามการทำงานของเครื่องจักรและอุปกรณ์ที่ได้รับการประเมินนั้นถือว่าสัมพันธ์กับอะนาล็อกเช่น ขึ้นอยู่กับพื้นฐานของการเปรียบเทียบ การสึกหรอตามการใช้งานนำไปสู่การหยุดและการเคลื่อนย้ายเครื่องจักรและอุปกรณ์ทั้งรุ่นจากตลาดการขาย มันสามารถเกิดขึ้นได้ในขั้นตอนของการพัฒนาอุปกรณ์และเทคโนโลยีใหม่ ๆ ซึ่งนำไปสู่การล้าสมัยก่อนที่จะนำไปผลิตด้วยซ้ำ เพื่อเร่งการสึกหรอตามการใช้งาน เช่น ความถี่ของการเปลี่ยนแปลงในรุ่นของเครื่องจักรและเทคโนโลยีได้รับอิทธิพลอย่างมากจากความก้าวหน้าทางวิทยาศาสตร์และเทคโนโลยี เพื่อลดความสูญเสียที่เกี่ยวข้องกับการสึกหรอตามการใช้งานจากการเสื่อมราคาของเครื่องจักรและอุปกรณ์ที่มีอยู่น้อยเกินไป มาตรฐานการคิดค่าเสื่อมราคาจึงเข้มงวดขึ้น มีการใช้กลไกการคิดค่าเสื่อมราคาแบบเร่งขึ้น ราคาของเครื่องจักรและอุปกรณ์เก่าจะลดลงเพื่อรักษาตลาดไว้ และท้ายที่สุดก็คือ นำออกจากการผลิต
การสูญเสียจากการสึกหรอตามการใช้งานสามารถลดลงได้ด้วยการปรับปรุงเครื่องจักรและอุปกรณ์ที่มีอยู่ให้ทันสมัย ​​เพื่อปรับปรุงประสิทธิภาพทางเทคนิคและเศรษฐกิจ ขีด จำกัด ของการปรับปรุงให้ทันสมัยนั้นพิจารณาจากความสามารถทางเทคนิคตลอดจนความแตกต่างในราคาของอุปกรณ์เก่าและใหม่ที่ทันสมัย
ในส่วนที่เกี่ยวข้องกับประเด็นการประเมิน มักจะพิจารณาสองแง่มุมของความแตกต่างที่เป็นไปได้ระหว่างวัตถุใหม่กับวัตถุเก่า จากรายการต้นทุน การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างที่นำไปสู่การสึกหรอของเครื่องจักรและอุปกรณ์ กลุ่มของการสึกหรอตามการใช้งานต่อไปนี้มีความโดดเด่น:
- ค่าเสื่อมราคาเนื่องจากต้นทุนทุนส่วนเกิน
- การสึกหรอเนื่องจากต้นทุนการผลิตส่วนเกิน
การสึกหรอตามการใช้งานที่เกิดจากรายจ่ายฝ่ายทุนส่วนเกิน

1.ประเภทของการสึกหรอตามการใช้งาน
การสึกหรอตามการใช้งาน (ล้าสมัย) ที่เกิดจากการใช้จ่ายด้านทุนส่วนเกิน เป็นผลมาจากการเปลี่ยนแปลงทางเทคโนโลยี การเกิดขึ้นของวัสดุใหม่ และ/หรือการไม่สามารถใช้เครื่องจักรและอุปกรณ์ได้อย่างเหมาะสม เนื่องจากปัจจัยต่างๆ เช่น ที่ตั้งและรูปแบบที่ไม่มีประสิทธิภาพ กำลังการผลิตส่วนเกิน เมื่อเทียบกับความต้องการของการผลิตสมัยใหม่ ความไม่สมดุลในกระบวนการผลิต การสึกหรอตามการใช้งานประเภทนี้มักเรียกว่าความล้าสมัยทางเทคโนโลยี
กรณีที่พบบ่อยของความล้าสมัยทางเทคโนโลยีคือการมีผลผลิตส่วนเกินของอุปกรณ์ที่กำหนดเมื่อเปรียบเทียบกับอุปกรณ์อื่น ๆ ที่รวมอยู่ในห่วงโซ่เทคโนโลยีโดยรวม เช่น อุปกรณ์ดังกล่าวใช้งานน้อยเกินไป
การสึกหรอตามการใช้งานประเภทต่อไปนี้มีความโดดเด่น:

การสึกหรอสามารถแก้ไขได้(หากมูลค่าเพิ่มเติมที่ได้รับเกินค่าใช้จ่ายในการบูรณะ)
การสึกหรอที่ไม่อาจซ่อมแซมได้(หากมูลค่าเพิ่มที่ได้รับไม่เกินค่าใช้จ่ายในการบูรณะ)

ข้อบกพร่องที่ต้องเพิ่มองค์ประกอบ
ข้อบกพร่องที่ต้องเปลี่ยนหรือปรับปรุงองค์ประกอบให้ทันสมัย
"การปรับปรุงขั้นสูง"

2 . การสึกหรอตามการใช้งานที่ไม่อาจซ่อมแซมได้
การสึกหรอจากการทำงานที่ไม่อาจซ่อมแซมได้มีสาเหตุมาจาก:

ข้อบกพร่องเนื่องจากรายการที่ไม่รวมอยู่ในราคาของใหม่ แต่ควรเป็น
ข้อบกพร่องเนื่องจากรายการที่รวมอยู่ในราคาของใหม่ แต่ไม่ควรมีอยู่
"การปรับปรุงขั้นสูง"

3. การสึกหรอตามการใช้งานที่แก้ไขได้
การสึกหรอตามการใช้งานที่แก้ไขได้รวมถึงการสูญเสียมูลค่าอันเป็นผลจากการไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดด้านการออกแบบ วัสดุ มาตรฐาน และคุณภาพการออกแบบตามข้อกำหนดที่ทันสมัย การสึกหรอตามการใช้งานที่แก้ไขได้ถือเป็นการสึกหรอ การกำจัดซึ่งก่อให้เกิดกระแสรายได้ที่เกินกว่าต้นทุนในการแก้ไขในราคาปัจจุบัน มันถูกเรียกว่า:
- ข้อบกพร่องที่ต้องเพิ่มเติม (ขาดองค์ประกอบที่จำเป็น)
- ข้อบกพร่องที่ต้องมีการแทนที่ (อัปเกรด) ของแต่ละองค์ประกอบด้วยองค์ประกอบที่มีคุณสมบัติทางเทคนิคอื่น ๆ ซึ่งทำให้สามารถปรับปรุงคุณสมบัติผู้บริโภคของวัตถุที่เป็นปัญหาโดยรวมได้
ตัวอย่างของข้อบกพร่องที่ต้องเปลี่ยนองค์ประกอบแต่ละส่วนของสายที่กำลังพิจารณาคือการติดตั้งมอเตอร์ไฟฟ้าที่มีความเร็วพิกัดสูงกว่าหรือกระปุกเกียร์ที่มีอัตราทดเกียร์ต่ำกว่า การเปลี่ยนทดแทน (การปรับปรุงให้ทันสมัย) นี้ทำให้คุณสามารถเพิ่มความเร็วของสายพานได้ และส่งผลให้ประสิทธิภาพการทำงานของสายการผลิตทั้งหมดเพิ่มขึ้นด้วย ซึ่งจะนำมาซึ่งกระแสเงินสดเพิ่มเติม

4. ตัวอย่างการคำนวณการสึกหรอแบบถอดได้ตามการใช้งาน

การสึกหรอตามการใช้งานแบบถอดได้ในสถานการณ์ดังกล่าวจะถูกกำหนดโดยต้นทุนปัจจุบันในการทำให้องค์ประกอบที่เปลี่ยนแปลงกลับสู่สภาพดั้งเดิม นอกจากนี้ แนวคิดของการปรับปรุงมากเกินไปนั้นมีความเกี่ยวข้องอย่างใกล้ชิดกับส่วนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งการปรับปรุงเดียวกันนั้นสามารถพิจารณาได้ทั้งความเหมาะสมสำหรับเซ็กเมนต์เฉพาะและมากเกินไปจากมุมมองของผู้ใช้ทั่วไป

5. การพิจารณาการด้อยค่าที่เกิดจากการกลับคืนไม่ได้
การสึกหรอตามหน้าที่

การสึกหรอตามการใช้งานที่ไม่สามารถกู้คืนได้มักเกิดจากการวางแผนพื้นที่ที่ล้าสมัยและ (หรือ) ลักษณะโครงสร้างของอาคารที่ได้รับการประเมินเทียบกับมาตรฐานการก่อสร้างสมัยใหม่ ประการแรกความไม่เหมาะสมทางเศรษฐกิจในการใช้จ่ายเพื่อขจัดข้อบกพร่องเหล่านี้ทำให้เราสามารถตัดสินสัญญาณของการสึกหรอตามการใช้งานที่ไม่สามารถแก้ไขได้ นอกจากนี้ จำเป็นต้องคำนึงถึงสภาวะตลาด ณ วันที่ประเมิน เพื่อให้อาคารมีสถาปัตยกรรมเพียงพอตามวัตถุประสงค์
อย่างไรก็ตาม ขึ้นอยู่กับสถานการณ์เฉพาะ ต้นทุนของการสึกหรอตามการใช้งานที่ไม่สามารถแก้ไขได้สามารถกำหนดได้สองวิธี: เป็นผลขาดทุนจากค่าเช่าที่ถือเป็นต้นทุน หรือเป็นการรวมต้นทุนการดำเนินงานส่วนเกินที่จำเป็นในการบำรุงรักษาอาคารให้เป็นระเบียบเรียบร้อย ในการกำหนดตัวบ่งชี้การคำนวณที่จำเป็น (อัตราค่าเช่า อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ ฯลฯ) จะใช้ข้อมูลที่ปรับแล้วสำหรับอะนาล็อกที่เทียบเคียงได้ ในกรณีนี้ อะนาล็อกที่เลือกไม่ควรมีสัญญาณของการสึกหรอตามการใช้งานที่ไม่สามารถแก้ไขได้ซึ่งระบุไว้ในวัตถุที่กำลังประเมิน นอกจากนี้ รายได้ทั้งหมดที่เกิดจากทรัพย์สิน (อาคารและที่ดิน) โดยรวมและแสดงเป็นค่าเช่าจะต้องแบ่งออกเป็นสองส่วนตามลำดับ ในการจัดสรรรายได้ส่วนหนึ่งที่เป็นของอาคารคุณสามารถใช้วิธีสมดุลการลงทุนสำหรับอาคารหรือวิธีวิเคราะห์อัตราส่วนของมูลค่าที่ดินและราคาขายรวมของคอมเพล็กซ์อสังหาริมทรัพย์ ในตัวอย่างด้านล่าง ขั้นตอนที่ระบุจะถือว่าเสร็จสิ้นแล้วในระหว่างกระบวนการคำนวณเบื้องต้น
การกำหนดค่าเสื่อมราคาที่เกิดจากการสึกหรอตามการใช้งานที่ไม่สามารถแก้ไขได้เนื่องจากโซลูชันการวางแผนพื้นที่ที่ล้าสมัยโดยใช้วิธีการรวมการสูญเสียจากค่าเช่าเป็นทุนแสดงไว้ในตาราง 1 10.

บทสรุป
อสังหาริมทรัพย์เป็นสินค้าพื้นฐานและมั่นคงที่สุด ไม่สามารถถูกขโมย สูญหาย หรือแตกหักได้ อีกประการหนึ่งคือคุณสามารถสูญเสียอสังหาริมทรัพย์ของคุณเองโดยไม่ได้ตั้งใจ อสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในสินค้าโภคภัณฑ์ไม่กี่ชนิดที่สามารถมีมูลค่าเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป คุณลักษณะที่สำคัญมากของอสังหาริมทรัพย์คือความต้องการการจัดการอย่างต่อเนื่อง
ค่าเสื่อมราคามีลักษณะโดยการลดลงของประโยชน์ของทรัพย์สินความน่าดึงดูดใจของผู้บริโภคจากมุมมองของนักลงทุนที่มีศักยภาพและแสดงมูลค่าลดลงภายใต้อิทธิพลของปัจจัยต่าง ๆ เมื่อเวลาผ่านไป

รายชื่อวรรณกรรมที่ใช้แล้ว

1. เกี่ยวกับกิจกรรมการประเมินค่าในสหพันธรัฐรัสเซีย: กฎหมายของรัฐบาลกลางของสหพันธรัฐรัสเซียลงวันที่ 29 กรกฎาคม 2541 หมายเลข 135-FZ
2. มาตรฐานการประเมินมูลค่าของรัฐบาลกลาง (FSO หมายเลข 1, FSO หมายเลข 2, FSO หมายเลข 3): หมายเลขคำสั่งซื้อ 256, หมายเลข 255, หมายเลข 254 ของกระทรวงการพัฒนาเศรษฐกิจ เมื่อวันที่ 27 กรกฎาคม 2550
3. บูลิเชวา จี.วี. แง่มุมปฏิบัติของการประยุกต์ใช้แนวทางรายได้ในการประเมินมูลค่ากิจการของรัสเซีย: หนังสือเรียน เบี้ยเลี้ยง. - สถาบันประเมินวิชาชีพ ม., 2542.
4. วาลเดย์เซฟ เอส.วี. การประเมินมูลค่าธุรกิจและการจัดการมูลค่าองค์กร: หนังสือเรียน คู่มือ M.: UNITY-DANA, 2001.
5. Gregory A. การประเมินเชิงกลยุทธ์ของบริษัท อ.: ควินโต-คอนซัลติ้ง. 2546.
ฯลฯ................

ค่าเสื่อมราคาเกี่ยวข้องกับการสูญเสียมูลค่าโดยรวมของทรัพย์สินภายใต้อิทธิพลของปัจจัยต่างๆ การบัญชีสำหรับค่าเสื่อมราคาส่วนใหญ่ดำเนินการโดยใช้วิธีต้นทุนและวิธีการเปรียบเทียบ โดยในวิธีรายได้ จะพิจารณาต้นทุนบางอย่างสำหรับงานซ่อมแซมและบูรณะด้วย

ในแง่การเงิน ค่าเสื่อมราคารวมคือความแตกต่างระหว่างต้นทุนการเปลี่ยนและมูลค่าตลาดของออบเจ็กต์ที่มีมูลค่า /1/

วิธีการของแนวทางต้นทุนประกอบด้วยการกำหนดต้นทุนทั้งหมดที่เกิดขึ้นในการเป็นเจ้าของ (การเช่าใช้) ที่ดิน (ต่อไปนี้จะเรียกว่า ที่ดิน) กำหนดต้นทุนของการก่อสร้างวัตถุใหม่ด้วยการแนะนำการสึกหรอ เป็นเรื่องปกติที่จะคำนวณวิธีต้นทุน (เช่น อาคารพร้อมที่ดิน) ตามนิพจน์ต่อไปนี้:

1) ในแง่ของการสึกหรอทางการเงินและการไม่มีอิทธิพลต่อกันและกัน:

ค่าก่อสร้าง * PP - ค่าสึกหรอ - ค่าสึกหรอ - ค่าสึกหรอภายนอก + ค่าสิทธิที่ดิน (สูตร 1)

2). ด้วยค่าสัมพัทธ์ของการสึกหรอโดยคำนึงถึงอิทธิพลที่มีต่อกัน:

ค่าก่อสร้าง * PP * (1 - ค่าสึกหรอทางกายภาพ) x (1 - ค่าสึกหรอตามการใช้งาน) x (1 - ค่าสึกหรอภายนอก) + ค่าสิทธิที่ดิน (สูตร 2)

PP คือกำไรของผู้ประกอบการ

ค่าเสื่อมราคามักเกิดจากต้นทุนการก่อสร้างวัตถุเท่านั้น

ในเวลาเดียวกัน เป็นที่ยอมรับโดยทั่วไปในการแบ่งการสึกหรอทางกายภาพและการใช้งานเป็นการถอดออกและไม่สามารถแก้ไขได้ตามผลกระทบต่อมูลค่าของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ (ไม่ว่าจะแนะนำหรือไม่เหมาะสมที่จะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมจากมุมมองของการเพิ่มขึ้น มูลค่าของวัตถุ)

การสึกหรอทางกายภาพ = ทางกายภาพที่ถอดออกได้ สวมใส่ + Phys ร้ายแรง สวมใส่.

การแสดงออกที่คล้ายกันนี้ใช้กับการสึกหรอตามการใช้งาน

วิธีการของวิธีการเปรียบเทียบเมื่อทำการปรับเปลี่ยนต้นทุนของอะนาล็อกแสดงให้เห็นว่าเราใช้วิธีการตามการวิเคราะห์ยอดขายที่จับคู่ วิธีการของผู้เชี่ยวชาญ และวิธีการทางสถิติ วิธีการพัฒนาน้อยที่สุดคือวิธีทางสถิติ

วิธีการของแนวทางรายได้เมื่อบัญชีต้นทุนในการบำรุงรักษาอาคารและโครงสร้างแนะนำว่าเราใช้การแสดงออกทางการเงินที่คำนึงถึงต้นทุนการซ่อมแซมประเภทต่างๆ

งานจำนวนหนึ่งกล่าวถึงความถูกต้องของการใช้นิพจน์สำหรับแนวทางต้นทุน (Yu.S. Zaitsev, P.V. Kartsev) และสถานที่ในนั้น " มูลค่าสิทธิที่ดิน”(V.G. Mosinets) อย่างไรก็ตาม ทุกสิ่งที่เสนอในทางทฤษฎีจะต้องได้รับการสนับสนุนจากข้อมูลเชิงปฏิบัติเสมอ ซึ่งน่าเสียดายที่ไม่ค่อยพบเห็นในช่วงนี้

เราจะพยายามดำเนินการวิเคราะห์นิพจน์ทั่วไปโดยใช้วิธีการแยกตลาด (เราจะวิเคราะห์ข้อมูลจากตลาดการซื้อและการขายสำหรับวัตถุอสังหาริมทรัพย์)

การวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาธรรมชาติของการพึ่งพามูลค่าของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ เกี่ยวกับการสึกหรอ (ตรวจสอบความน่าเชื่อถือของสูตรข้างต้น)

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีการพัฒนามากที่สุดคือตลาดของมอสโกและภูมิภาคมอสโก ในตลาดนี้ คุณสามารถค้นหาตัวอย่างข้อมูลเกี่ยวกับมูลค่าเปรียบเทียบของวัตถุอสังหาริมทรัพย์พร้อมการพิจารณาตามสมควรเกี่ยวกับการสึกหรอบางประเภทเท่านั้น (เช่น ทางกายภาพ สรุปจากการสึกหรอตามการใช้งานและภายนอก) จากการวิเคราะห์ข้อมูลตัวอย่างในตลาดนี้ ได้มีการสร้างความสัมพันธ์ระหว่างค่าเสื่อมราคาของวัตถุและมูลค่าตามที่กำหนดไว้ด้านล่าง การวิเคราะห์ตลาดดำเนินการตามต้นทุนของข้อเสนอ โดยพิจารณาจากปริมาณข้อมูลที่นำเสนอบนเว็บไซต์: www.stn.ru, www.izrukvruki.ru สำหรับเดือนมีนาคม - มิถุนายน 2546

การวิเคราะห์ดำเนินการโดยใช้ตัวอย่างข้อมูลสำหรับทิศทาง "เฉลี่ย" ของมอสโก - เขตการปกครองตอนใต้ (SAD) และบางส่วน (สำหรับอพาร์ตเมนต์) ในทางตะวันตกเฉียงใต้ (SWAD) การบัญชีสำหรับต้นทุนที่ดินดำเนินการในลักษณะที่แตกต่าง โดยเลือกวัตถุที่ตั้งอยู่บนที่ดิน ต้นทุนสัญญาเช่าระยะยาว (49 ปี) ซึ่งอยู่ระหว่าง 450,000:600,000 ดอลลาร์/เฮกแตร์ เพื่อลดอิทธิพลของที่ดินต่อต้นทุนของวัตถุ (ยกเว้นที่ดินในชนบท) จึงมีการเลือกวัตถุในอาคารหลายชั้น (มากกว่า 5 ชั้น) วิเคราะห์ทรัพย์สินชานเมืองด้วยต้นทุนที่ดิน “ใต้อาคาร” โดยใช้วิธี “ขายคู่”

เป้าหมายนี้บ่งบอกถึงวิธีแก้ปัญหาต่อไปนี้ งาน:

การกำหนดทิศทางการวิจัย

ข้อมูลต้นทุนที่เลือกสำหรับอพาร์ทเมนท์ สำนักงาน สถานที่อุตสาหกรรม สถานที่ค้าปลีกที่ตั้งอยู่ในเขตบริหารตะวันตกเฉียงใต้ เขตปกครองตอนใต้ของมอสโก และทรัพย์สินชานเมืองที่ตั้งอยู่ในระยะทาง 25:40 กม. จากถนนวงแหวนมอสโกไปทางใต้

การประมวลผลทางสถิติและการวิเคราะห์เปรียบเทียบข้อมูลโดยคำนึงถึงข้อผิดพลาดในการวัดแบบสุ่ม

การสร้างการพึ่งพาแบบกราฟิกของต้นทุนของสถานที่เกี่ยวกับการสึกหรอและการเลือกสูตรโดยประมาณโดยใช้วิธีการวิเคราะห์ความสัมพันธ์และการถดถอย

การวิเคราะห์การพึ่งพาที่ได้รับและข้อสรุปทั่วไป

การกำหนดทิศทางการวิจัย:

เป้าหมายสูงสุดเมื่อใช้วิธีการต้นทุน เปรียบเทียบ และรายได้ คือการบรรลุมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ ค่าเสื่อมราคาเกี่ยวข้องกับการสูญเสียมูลค่าตลาด ดังนั้นจึงสามารถตรวจสอบการมีส่วนร่วมในมูลค่าของออบเจ็กต์ได้โดยใช้ตัวอย่างข้อมูลที่เทียบเคียงได้โดยใช้วิธีการแยกตลาด

ทิศทางที่ 1 อิทธิพลของการสึกหรอทางกายภาพต่อต้นทุนของวัตถุ

1.1. คำจำกัดความของการมีส่วนร่วม "การสึกหรอทางกายภาพที่ถอดออกได้"มูลค่าตลาดรวมของอสังหาริมทรัพย์

1.2. การกำหนดการมีส่วนร่วมของยอดรวม “การสึกหรอทางกายภาพ”สู่มูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์

ทิศทางที่ 2 อิทธิพลของการสึกหรอตามการใช้งานต่อมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์

ทิศทางที่ 3 ผลกระทบสะสมของการสึกหรอต่อมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ อิทธิพลของการสึกหรอซึ่งกันและกัน

1. การกำหนดส่วนร่วมของ “ค่าเสื่อมราคาทางกายภาพที่ถอดออกได้” ต่อมูลค่าตลาดรวมของอสังหาริมทรัพย์

เงินสมทบถูกกำหนดโดยประมาณโดยความแตกต่างของมูลค่าตลาดของสถานที่ตามข้อเสนอ "สถานที่ต้องมีการซ่อมแซมเครื่องสำอาง" และ "สถานที่ที่ได้รับการปรับปรุงใหม่"; สำหรับอพาร์ทเมนต์ - ตามความแตกต่างของราคาในตลาดหลัก ("ไม่มีการตกแต่ง") และตลาดรอง ("พร้อมตกแต่ง") เพื่อขจัดอิทธิพลของการสึกหรอตามการใช้งานและภายนอก จึงมีการใช้การแยกตลาดสำหรับเขตปกครองทางใต้ของมอสโก /6/

อพาร์ตเมนต์

ในการดำเนินการวิเคราะห์ เราใช้ข้อมูลของอพาร์ทเมนต์หนึ่งห้องในบ้านแผง (ซีรี่ส์ 17:22 ชั้น P-44:P-3) ซึ่งอยู่ห่างจาก 8 กม. จากศูนย์โดยมีความเป็นตัวแทนของกลุ่มตัวอย่างที่เปรียบเทียบ - กว่า 25 ตัวอย่าง

สถานที่บริหารและสำนักงาน

ในการดำเนินการวิเคราะห์ เราใช้ข้อมูลสถานที่บริหารและสำนักงานประเภท “B2” และ “C” ในพื้นที่ 800:1500 ตร.ม. เมตร เราเลือกวัตถุที่ตั้งอยู่ในอาคารเมืองหลวงของกลุ่มเมืองหลวง I และ II (ระบบโครงสร้าง KS-1 และ KS-4) ซึ่งอยู่ห่างจากศูนย์กลางมากกว่า 8 กม. โดยเป็นตัวแทนของกลุ่มตัวอย่างที่เปรียบเทียบ - มากกว่า 15 ตัวอย่าง

สถานที่อุตสาหกรรม

ในการดำเนินการวิเคราะห์ เราใช้ข้อมูลเกี่ยวกับสถานที่การผลิตที่ตั้งอยู่ในอาคารเมืองหลวงของกลุ่มเมืองหลวง I และ II (ระบบโครงสร้าง KS-1 และ KS-4) ในพื้นที่ 1000:2500 ตร.ม. m. วัตถุที่อยู่ในระยะมากกว่า 8 กม. ถูกเลือก จากศูนย์ที่มีความเป็นตัวแทนของกลุ่มตัวอย่างที่เปรียบเทียบ - มากกว่า 12 ตัวอย่าง

สถานที่ค้าปลีก

ในการดำเนินการวิเคราะห์ เราใช้ข้อมูลในสถานที่ค้าปลีก (ร้านค้า) ที่ตั้งอยู่ในอาคารเมืองหลวงของกลุ่มเมืองหลวง I และ II (ระบบโครงสร้าง KS-1 และ KS-4) บนพื้นที่ 400:800 ตร.ม. m. วัตถุที่อยู่ในระยะมากกว่า 8 กม. ถูกเลือก จากศูนย์ที่มีความเป็นตัวแทนของกลุ่มตัวอย่างที่เปรียบเทียบ - มากกว่า 15 ตัวอย่าง

ที่ดินของประเทศ

เพื่อดำเนินการวิเคราะห์ เราใช้ข้อมูลทรัพย์สินของประเทศ (กระท่อมอิฐ 2 ชั้น) ในพื้นที่ 160:280 ตร.ม. ม. (ที่ดินขนาด 8:14 ไร่) ระยะทาง 25:40 กม. จากถนนวงแหวนมอสโกในทิศทางทิศใต้โดยมีความเป็นตัวแทนของตัวอย่างเปรียบเทียบของ "การขายแบบคู่" - มากกว่า 12 คู่

เพื่อความสะดวกในการใช้งาน เราจะดำเนินการโดยคิดต้นทุนต่อหน่วยพื้นที่ (ดอลลาร์/ตร.ม.)

ตารางที่ 1 แสดงข้อมูลเฉลี่ยสำหรับตัวอย่าง รวมถึงอัตราส่วนของต้นทุนเฉลี่ยก่อนและหลังการซ่อมแซม ผลต่างของต้นทุนเฉลี่ย ต้นทุนโดยประมาณของการซ่อมแซม (การตกแต่ง) และอัตราส่วนของความแตกต่างในต้นทุนการซ่อมแซมต่อ ต้นทุนการซ่อมแซมโดยประมาณ:

ตารางที่ 1.

ตารางที่ 1 แสดงข้อมูลเกี่ยวกับต้นทุนการซ่อมแซมโดยประมาณ ค่าเหล่านี้ถูกกำหนดตามข้อมูลต่อไปนี้:

1). ค่าซ่อมตามการประมาณการของ บริษัท ประกันภัยในมอสโก:

• ธรรมดา - $75/ตร.ม. ม.
• ซูพีเรีย - $200/ตร.ม. ม.
• การปรับปรุงคุณภาพยุโรป - $400/ตร.ม. ม.

ข้อมูลที่ระบุได้รับการประเมินสูงเกินไปและไม่ได้สะท้อนถึงการไล่ระดับที่ชัดเจนในประเภทการซ่อมแซม

2). ค่าซ่อมแซมตามบริษัทก่อสร้างในมอสโก (ใช้ในการคำนวณ):

• แบบธรรมดา - 40:60 USD/ตร.ม. ม.
• ซูพีเรียร์ - 80:140 USD/ตร.ม. ม.
• การปรับปรุงยูโร - 150:350 USD/ตร.ม. ม.
• คุณภาพสูง - 400:800 เหรียญสหรัฐ/ตร.ม. ม.ขึ้นไป (ใช้วัสดุธรรมชาติ - ไม้ หิน :)

จากตารางที่ 1 ข้างต้นมีดังนี้:

การมีส่วนร่วมที่น้อยที่สุดต่อมูลค่าตลาดของสถานที่นั้นเกิดจากการสึกหรอที่ถอดออกได้สำหรับสถานที่อุตสาหกรรมและสำนักงาน (เห็นได้ชัดว่าเจ้าของใหม่มักจะพยายามจัดเตรียมสำนักงานให้เหมาะกับการออกแบบของพวกเขาและสำหรับสถานที่อุตสาหกรรมนั้น ค่าใช้จ่ายในการตกแต่งก็ต่ำ)

การสนับสนุนที่ยิ่งใหญ่ที่สุดต่อมูลค่าตลาดของอาคารนั้นเกิดจากการสึกหรอที่ถอดออกได้สำหรับทรัพย์สินในประเทศ ในขณะที่การตกแต่งใหม่จะเพิ่มมูลค่าตลาดของวัตถุอย่างมีนัยสำคัญ

ตลาดที่อยู่อาศัยรอง (โดยใช้ตัวอย่างของอพาร์ทเมนต์ 1 ห้องในอาคารแผงมาตรฐาน) แสดงต้นทุนอาคารสำเร็จรูปที่สูงขึ้น

ภายในขอบเขตของความแม่นยำในการคำนวณ ควรคำนึงถึงการมีส่วนร่วมของการสึกหรอที่ถอดออกได้ต่อมูลค่าตลาดของอาคารตามสัดส่วนสำหรับที่อยู่อาศัย อาคารพาณิชย์ และที่ดินในชนบท สำหรับสำนักงานและโรงงานอุตสาหกรรม การมีส่วนร่วมของการสึกหรอแบบถอดได้ไม่มีนัยสำคัญ (การบัญชี " Phys แบบถอดได้ สวมใส่"ควรดำเนินการด้วยตัวประกอบการลด 0.2:0.35)

2. การกำหนดการมีส่วนร่วมของ "ค่าเสื่อมราคาทางกายภาพ" ทั่วไปต่อมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์

วิธีคำนวณการสึกหรอทางกายภาพ /1/:

• กฎระเบียบ (สำหรับอาคารที่พักอาศัย);
• ค่าใช้จ่าย;
• วิธีตลอดชีวิต ฯลฯ

วิธีการเชิงบรรทัดฐานขึ้นอยู่กับการใช้วัสดุเชิงบรรทัดฐานต่างๆ ตัวอย่างเช่นเราสามารถตั้งชื่อ "กฎสำหรับการประเมินการเสื่อมสภาพทางกายภาพของอาคารที่อยู่อาศัย" (VSN 53-86) ของคณะกรรมการการก่อสร้างแห่งรัฐสหภาพโซเวียต

ควรสังเกต (ข้อ 1.1 ของ VSN 53-86) ว่าในกรณีนี้ "การสึกหรอทางกายภาพ ณ เวลาที่ทำการประเมินจะแสดงโดยอัตราส่วนของต้นทุนของมาตรการซ่อมแซมที่จำเป็นตามวัตถุประสงค์เพื่อขจัดความเสียหายต่อโครงสร้างองค์ประกอบ ระบบหรืออาคารโดยรวม และค่าทดแทน”

คำถามเกิดขึ้น: ค่าซ่อมที่เกี่ยวข้องกับต้นทุนการเปลี่ยนเกี่ยวข้องกับมูลค่าตลาดของวัตถุอย่างไร

พื้นฐานของวิธีต้นทุนในการพิจารณาการสึกหรอทางกายภาพคือการกำหนดต้นทุนโดยตรงสำหรับการดำเนินกิจกรรมการซ่อมแซม

คำถามเกิดขึ้นอีกครั้งเกี่ยวกับความเชื่อมโยงระหว่างต้นทุนงานซ่อมแซมกับมูลค่าตลาดของทรัพย์สิน

วิธีอายุการใช้งานจะขึ้นอยู่กับความสัมพันธ์ระหว่างอายุการใช้งานที่มีประสิทธิภาพขององค์ประกอบโครงสร้างของอาคาร ("อายุสั้น" และ "อายุยืน") หรือทั้งอาคารที่มีอายุการใช้งานทางกายภาพโดยทั่วไป

คำถามอีกครั้งก็คือ อัตราส่วนเหล่านี้เกี่ยวข้องกับมูลค่าตลาดของทรัพย์สินอย่างไร

พิจารณา "วิธีการกำหนดอัตราการเกิดอุบัติเหตุของอาคาร" MGSN 301.03-97 (ตารางที่ 3) โดยที่การสึกหรอทางกายภาพถูกกำหนดโดยวิธีอายุการใช้งาน:

ให้เราใส่ใจกับสภาพ "ทรุดโทรม" ซึ่งค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมที่สำคัญเกินกว่าต้นทุนการเปลี่ยน: วิธีต้นทุนภายใต้เงื่อนไขเหล่านี้จะให้ต้นทุนของหน่วยจัดเก็บข้อมูลที่มีการปรับปรุงเฉพาะบุคคลเท่านั้น และวิธีการเปรียบเทียบจะแสดงได้มาก ต้นทุนที่สูงขึ้น เราจะได้รับส่วนต่างต้นทุนในแนวทางที่เกิดขึ้นเนื่องจากการพิจารณาผลกระทบของการสึกหรอที่ไม่ถูกต้อง

ควรสังเกตว่าตาม MGSN 301.03-97 "วิธีการกำหนดอัตราการเกิดอุบัติเหตุของอาคาร" ข้อ 1.5 ": สภาวะฉุกเฉินของอาคารที่อยู่อาศัยหรือโครงสร้างแยกต่างหากการสึกหรอที่ส่งผลต่อความแข็งแรงและความมั่นคงของอาคารทั้งหมด สามารถเกิดขึ้นได้กับการสึกหรอทางกายภาพมากกว่า 70% สำหรับอาคารหินและ 65% สำหรับบ้านไม้:"

เป็นที่ทราบกันดีว่าวิธีต้นทุนและวิธีการเปรียบเทียบให้มูลค่าต้นทุนที่ใกล้เคียงกันสำหรับอสังหาริมทรัพย์ใหม่หากวิธีต้นทุนคำนึงถึงกำไรของผู้ประกอบการอย่างถูกต้อง (หรือการสึกหรอภายนอก) /6/

มีแนวโน้มว่าในขณะที่โรงงานดำเนินการอยู่ การพิจารณาผลกระทบของการสึกหรอประเภทต่างๆ อย่างถูกต้องควรนำไปสู่ผลลัพธ์ที่คล้ายคลึงกันในเรื่องต้นทุนและแนวทางการตลาด

การมีส่วนร่วมของการสึกหรอทางกายภาพถูกกำหนดโดยความแตกต่างในมูลค่าตลาดระหว่างวัตถุใหม่และ

วัตถุที่มีอายุการใช้งานเฉลี่ย (การสึกหรอประมาณ 30% ถูกกำหนดโดยวิธีวงจรอายุการใช้งาน)

วัตถุที่มีอายุการใช้งานใกล้เคียงกับสภาพทรุดโทรมของอาคาร (การสึกหรอประมาณ 70%) เพื่อแยกอิทธิพลของการสึกหรอตามการใช้งานและภายนอก จึงมีการใช้การแยกตลาดสำหรับวัตถุที่เลือกซึ่งตั้งอยู่ในเขตปกครองตะวันตกเฉียงใต้ (อพาร์ตเมนต์) และเขตปกครองทางใต้ของมอสโก

มูลค่าการชำระบัญชีของวัตถุที่ "ใช้ไม่ได้" ถูกกำหนดตามคำแนะนำของ SN 436-72 "บรรทัดฐานโดยประมาณสำหรับผลผลิตของวัสดุที่ได้จากการรื้ออาคารระหว่างการรื้อถอน"

อพาร์ทเมนท์ได้รับการคัดเลือกในอาคารแผง 5 ชั้น (ในเขตปกครองตะวันตกเฉียงใต้ราคาของอพาร์ทเมนท์ใหม่ถูกยึดตามคอลเลกชัน "Rway" หมายเลข 97 ต้นทุนของอพาร์ทเมนท์ "ทรุดโทรม" ถูกนำมาจาก 5 ชั้น อาคารในพื้นที่ "Novy Cheryomushki" ที่กำหนดไว้สำหรับการขับไล่) ความเป็นตัวแทนของกลุ่มตัวอย่างมีอย่างน้อย 20 ตัวอย่าง

อสังหาริมทรัพย์ประเภทที่เหลือ (อุตสาหกรรม สำนักงาน สถานที่ค้าปลีก) ได้รับการคัดเลือกในเขตปกครองภาคใต้ โดยมีเงื่อนไขและตัวแทนของกลุ่มตัวอย่างเดียวกันกับการพิจารณาการมีส่วนร่วม " Phys แบบถอดได้ สวมใส่",ยกเว้นวัตถุที่ "ทรุดโทรม" "อยู่ระหว่างการสร้างใหม่" (ความเป็นตัวแทนของกลุ่มตัวอย่างลดลงเหลือตัวอย่าง 11:14 เนื่องจากฐานการค้นหาขนาดเล็ก) ที่ดินของประเทศถูกเลือกตามเงื่อนไขข้างต้น การคัดเลือกจะดำเนินการเป็นคู่

ตารางที่ 2.

จากโต๊ะ 2 ตามมาว่าเรากำลังจัดการกับธรรมชาติที่ไม่เชิงเส้นของการพึ่งพามูลค่าตลาดของวัตถุกับค่าเสื่อมราคาทางกายภาพ

ตัวอย่างเช่น มีการแสดงกราฟเพื่อลดต้นทุนของอพาร์ทเมนต์และสำนักงาน โดยขึ้นอยู่กับการสึกหรอซึ่งกำหนดโดยวิธีอายุการใช้งาน

เพื่อกำหนดลักษณะของความสัมพันธ์ระหว่างต้นทุนสัมพัทธ์และการสึกหรอสัมพัทธ์ ข้อมูลจากการศึกษาหลายชิ้นได้รับการวิเคราะห์ ตัวอย่างเช่นในงาน /5/ มีการเสนอให้ลดราคาเป็นสัดส่วนกับกำลังสองของอัตราส่วนของเวลาที่ผ่านไปตั้งแต่เริ่มต้นของการดำรงอยู่ของวัตถุจนถึงอายุการใช้งานสูงสุด

เพื่อประมาณค่าการขึ้นต่อกัน มีการใช้สูตรการถดถอยเชิงเส้นและกำลังสอง-เชิงเส้น:

มีการกำหนดสถานะและประเภทของความสัมพันธ์ระหว่างต้นทุนสัมพัทธ์ของออบเจ็กต์ (RO) และค่าเสื่อมราคาทางกายภาพสัมพัทธ์ (RP)

ในตาราง รูปที่ 3 แสดงการพึ่งพาโดยประมาณและค่าสัมประสิทธิ์สหสัมพันธ์

ตารางที่ 3.

ดังที่เห็นได้จากตารางที่ 3 ค่าสัมประสิทธิ์สหสัมพันธ์ที่ยอมรับได้มากที่สุด (0.93:0.97) ได้มาจากการประมาณเชิงเส้น-กำลังสองของการขึ้นต่อกัน การพึ่งพาเชิงเส้นมีค่าสัมประสิทธิ์สหสัมพันธ์ต่ำ (0.82:0.85) และถูกปฏิเสธ

การพึ่งพาเชิงเส้นกำลังสองที่ได้รับทางสถิติ "OS - OP" สามารถใช้ในการคำนวณผลกระทบของการสึกหรอทางกายภาพต่อมูลค่าตลาดของวัตถุทั้งในต้นทุนและวิธีการเปรียบเทียบ (เมื่อปรับอะนาล็อก)

3. การกำหนดการมีส่วนร่วมของการสึกหรอตามการใช้งานต่อมูลค่าตลาดรวมของอสังหาริมทรัพย์

การแสดงต้นทุนของการสึกหรอตามการใช้งานคือความแตกต่างระหว่างต้นทุนการผลิตซ้ำและต้นทุนการเปลี่ยน ซึ่งไม่รวมการสึกหรอตามการใช้งานในการพิจารณา /1/

การสึกหรอตามการใช้งานที่ถอดออกได้จะถูกกำหนดโดยต้นทุนของการฟื้นฟูที่จำเป็นซึ่งมีส่วนช่วยให้การดำเนินงานของทรัพย์สินมีประสิทธิภาพมากขึ้น

คำถามเกิดขึ้นอีกครั้ง: ต้นทุนการบูรณะเกี่ยวข้องกับมูลค่าตลาดของทรัพย์สินอย่างไร

การสึกหรอตามการใช้งานที่ไม่สามารถถอดออกได้มีสาเหตุมาจากการวางแผนพื้นที่ที่ล้าสมัยและ/หรือลักษณะโครงสร้างของอาคารที่ได้รับการประเมินโดยสัมพันธ์กับมาตรฐานการก่อสร้างสมัยใหม่

ต้นทุนของการสึกหรอตามการใช้งานที่ไม่อาจซ่อมแซมได้สามารถกำหนดได้สองวิธี:

การรวมตัวเป็นทุนของการสูญเสียค่าเช่า

การรวมต้นทุนการดำเนินงานส่วนเกินที่จำเป็นในการบำรุงรักษาอาคารให้เป็นระเบียบเรียบร้อย

ในกรณีนี้ใช้วิธีการแยกตลาดโดยตรง - ดังนั้นสัดส่วนโดยตรงของการมีส่วนร่วมของการสึกหรอตามการใช้งานที่ไม่สามารถถอดออกได้ต่อมูลค่าตลาดของวัตถุจึงไม่มีข้อสงสัยยกเว้นประเด็นที่มีอิทธิพลซึ่งกันและกันของการสึกหรอ .

ผลกระทบของการสึกหรอที่หลีกเลี่ยงได้ได้รับการทดสอบแบบเลือกสรรกับวัตถุที่เทียบเคียงได้ต่อไปนี้:

อพาร์ทเมนต์ 3 ห้อง (เขตการปกครองภาคใต้) ในบ้านแผงทันสมัยมาตรฐาน (ความแตกต่างในการตกแต่งประเภท "ปรับปรุง" และ "การตกแต่งแบบยุโรป" พร้อมตัวอย่างตัวแทนจากตัวอย่างที่จับคู่มากกว่า 19 ตัวอย่าง ความแตกต่างด้านต้นทุนโดยประมาณคือประมาณ 120 ดอลลาร์ / ตร.ม. . ม. - มีความแตกต่างถึง 98 ดอลลาร์/ตร.ม. (98/120 = 0,82 ).

สถานที่สำนักงานของคลาส B2 และ C (ความแตกต่างในระบบเครื่องปรับอากาศ แผนกต้อนรับ และบริการรักษาความปลอดภัย ความแตกต่างโดยประมาณของต้นทุนอยู่ที่ประมาณ 38 ดอลลาร์ / ตร.ม. - มีแนวโน้มที่ความแตกต่างเล็กน้อยจะสูงถึง 21 ดอลลาร์ / ตร.ม. . ม. ( 21/38 = 0,55 ) โดยยึดตามค่าเฉลี่ยของกลุ่มตัวอย่างที่จับคู่ (สำหรับเขตปกครองภาคใต้) โดยมีกลุ่มตัวอย่างตัวแทนมากกว่า 15 คู่ แต่ส่วนต่างต้นทุนอยู่ที่ความแม่นยำในการวัดสำหรับกลุ่มตัวอย่าง

สถานที่ผลิต (ความแตกต่างในการตกแต่งขั้นสุดท้ายสำหรับการผลิตอาหารและการผลิตที่ไม่ใช่อาหาร ความแตกต่างด้านต้นทุนโดยประมาณอยู่ที่ประมาณ 41 ดอลลาร์/ตร.ม. - ไม่พบความแตกต่างที่มีนัยสำคัญในมูลค่าตลาดที่เกินความแม่นยำของการวัดผล ความเป็นตัวแทนของตัวอย่างที่จับคู่ - มากกว่า 12 คู่

สถานที่ค้าปลีก (ความแตกต่างในการตกแต่งเพื่อการค้าผลิตภัณฑ์อาหารและสินค้าอุตสาหกรรม ต้นทุนต่างกันโดยประมาณประมาณ 85 ดอลลาร์/ตร.ม. - ต้นทุนมีความแตกต่างกันถึง 62 ดอลลาร์/ตร.ม. (62/85 = 0,73 ) ตามค่าเฉลี่ยของกลุ่มตัวอย่าง (เขตปกครองภาคใต้) โดยมีกลุ่มตัวอย่างตัวแทนมากกว่า 14 คู่

จากข้อมูลที่ได้รับ มีการสร้างตารางขึ้นมา 4:

ตารางที่ 4.

โดยทั่วไป ข้อมูลตัวอย่างแต่ละรายการแสดงให้เห็นว่าผลกระทบของการสึกหรอตามการใช้งานที่ถอดออกได้สามารถนำมาพิจารณาตามสัดส่วนกับต้นทุนที่กำหนดในการกำจัด โดยคำนึงถึงปัจจัยที่ลดลง ในการประมาณครั้งแรก เมื่อมีระดับความน่าเชื่อถือเพียงพอ ค่าสัมประสิทธิ์นี้สามารถประมาณได้ 0,75.

4. การพิจารณาอิทธิพลร่วมกันของการสึกหรอทางกายภาพและการทำงาน

อิทธิพลร่วมกันของการสึกหรอถูกกำหนดอย่างเป็นระบบดังนี้:

ตัวเลือกหมายเลข 1 (คำนึงถึงการสึกหรอแบบถอดได้):

สำหรับวัตถุใหม่และใกล้เคียงกับการก่อสร้างใหม่ มีความแตกต่างในการตกแต่งแบบเรียบง่ายและการตกแต่งแบบยุโรป (การสึกหรอแบบถอดได้) จากนั้น สำหรับวัตถุที่คล้ายกัน แต่มีการสึกหรอทางกายภาพเพียงพอ จะพบความแตกต่างในการตกแต่งแบบเรียบง่ายและการตกแต่งแบบยุโรป อิทธิพลของการสึกหรอภายนอกจะถูกขจัดออกไปทุกครั้งที่ทำได้ ตาม "สูตร 1" ควรรักษาความแตกต่างของมูลค่าตลาดโดยคำนึงถึงความหลากหลายของการตกแต่ง ตาม "สูตร 2" ความแตกต่างในมูลค่าตลาดควรลดลง (ซึ่งเป็นลักษณะของอิทธิพลร่วมกันของการสึกหรอ)

ศึกษาตลาดสำหรับการเสนอขายอพาร์ทเมนท์ สำนักงาน และสถานที่ค้าปลีก ใช้วิธีการ "ขายคู่" (เสนอขาย)

อพาร์ทเมนท์: วิเคราะห์ต้นทุนสัมพัทธ์ของอพาร์ทเมนต์หนึ่งห้องในเขตบริหารตะวันตกเฉียงใต้ของมอสโก มีการสำรวจอพาร์ตเมนต์และอพาร์ตเมนต์ใหม่ในพื้นที่ "New Cheryomushki" (แต่อยู่ห่างจาก "Tsarskoe Selo")

พื้นที่สำนักงาน: วิเคราะห์ต้นทุนสัมพันธ์ของอาคารที่มีพื้นที่ 112:576 ตารางเมตร ม. ในเขตปกครองตอนใต้ของมอสโกในอาคารบริหารและสำนักงานหลายชั้นของคลาส B2 (ใกล้ใหม่) และคลาส C (มีการสึกหรอมาก)

สถานที่ค้าปลีก: วิเคราะห์ต้นทุนสัมพันธ์ของอาคารบิวท์อินและบิวท์อินในอาคารพักอาศัยที่มีพื้นที่ 256:1112 ตารางเมตร ม. ในเขตปกครองทางใต้ของมอสโกสำหรับอาคารแผง (ใกล้ใหม่) และแผงบล็อก (มีการสึกหรอมาก)

ตารางที่ 5 แสดงผลลัพธ์โดยเฉลี่ยสำหรับตัวอย่างเปรียบเทียบ

ตารางที่ 5.

ดังที่เห็นได้จากตารางที่ 5 สำหรับวัตถุทั้งหมด มีแนวโน้มทั่วไปที่ความแตกต่างของต้นทุนในการตกแต่งจะลดลงตามการสึกหรอทางกายภาพของวัตถุที่เพิ่มขึ้น การสึกหรอมีอิทธิพลซึ่งกันและกันอย่างชัดเจน

น่าเสียดายที่ผู้เขียนไม่สามารถเลือกตัวแทนจำนวนมากของกลุ่มตัวอย่างได้ (เวลาในการค้นหาแอนะล็อกนั้นจำกัดอยู่ที่ 3 เดือนในฤดูใบไม้ผลิ - ฤดูร้อนปี 2546 เนื่องจากความผันผวนของราคาข้อเสนอตามฤดูกาล) และกำจัดอิทธิพลโดยสิ้นเชิง ของปัจจัยส่วนบุคคลเกี่ยวกับต้นทุนสัมพัทธ์ระหว่างการเปรียบเทียบแบบคู่ (โดยเฉพาะในแง่ของสถานที่สำนักงาน) ดังนั้นในตอนนี้เราสามารถพูดคุยเกี่ยวกับแนวโน้มของอิทธิพลร่วมกันของการสึกหรอ หรือเกี่ยวกับความน่าจะเป็นความเชื่อมั่นที่สูงขึ้นเมื่อใช้ "สูตร 2"

ตัวเลือกหมายเลข 2 (คำนึงถึงการสึกหรอตามการใช้งานที่ไม่สามารถแก้ไขได้)

มีการตรวจสอบสมมติฐานต่อไปนี้:

สำหรับสำนักงานในอาคารใหม่และใกล้กับการก่อสร้างใหม่ ต้นทุนต่อหน่วยของพื้นที่มีความแตกต่างกันเมื่อตั้งอยู่ในส่วนชั้นใต้ดิน (กึ่งชั้นใต้ดิน) ของอาคารและบนชั้นหนึ่ง จากนั้นจึงกำหนดความแตกต่างแบบเดียวกันสำหรับอาคารสำนักงานในอาคารที่มีการสึกหรออย่างมีนัยสำคัญ (30:35%)

ตารางที่ 6.

ดังที่เห็นได้จากตารางที่ 6 มีแนวโน้มว่าจะเกิดการสึกหรอร่วมกัน

ข้อสรุปทั่วไป:

1). อิทธิพลของการสึกหรอทางกายภาพและการใช้งานต่อมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์นั้นมีความซับซ้อนและจนถึงปัจจุบันยังไม่มีแบบจำลองทางทฤษฎีที่ได้รับการพิสูจน์แล้วในทางปฏิบัติสำหรับการอธิบายอิทธิพลของการสึกหรอของแต่ละบุคคลต่อมูลค่าตลาดของวัตถุตลอดจน อิทธิพล.

2). แนวโน้มต่ออิทธิพลร่วมกันของการสึกหรอที่ระบุไว้ในบทความแสดงให้เห็นว่าสูตรที่เป็นไปได้มากที่สุดที่จะใช้ (เมื่อพิจารณาเฉพาะการสึกหรอทางกายภาพและการทำงาน) คือสูตรที่คำนึงถึงอิทธิพลร่วมกันของการสึกหรอ (สูตร 2 ให้ไว้ตอนต้นบทความ)

3). ในแนวทางต้นทุนเมื่อใช้วิธี "เชิงบรรทัดฐาน" และวิธีการ "อายุการใช้งาน" ในการคำนวณการสึกหรอทางกายภาพ ขอแนะนำให้แนะนำการแก้ไขที่คำนึงถึงลักษณะที่ไม่เชิงเส้นของความสัมพันธ์ระหว่างการสึกหรอและมูลค่าตลาดของ วัตถุ สูตรโดยประมาณสำหรับการพิจารณาการแก้ไขบัญชีคำนวณสำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ โดยใช้วิธีสถิติทางคณิตศาสตร์และให้ไว้ในตารางที่ 3

4) ในแนวทางเปรียบเทียบ เมื่อทำการปรับค่าอะนาล็อก สามารถใช้สูตรโดยประมาณโดยคำนึงถึงการแก้ไขที่ระบุในตารางที่ 3 ได้

5). บทความนี้ให้ข้อมูลเกี่ยวกับผลกระทบของการสึกหรอทางกายภาพและการใช้งานต่อมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งต้องมีการศึกษาเชิงลึกโดยคำนึงถึงอิทธิพลของผลกำไรของผู้ประกอบการและการสึกหรอภายนอก

6). การคำนึงถึงผลกระทบของการสึกหรอทางกายภาพและการใช้งานต่อมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์อย่างถูกต้องจะช่วยให้ได้ผลลัพธ์ที่ใกล้เคียงยิ่งขึ้นจากต้นทุนและวิธีการเปรียบเทียบ

รายการแหล่งข้อมูลที่ใช้:

1. การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์./ย่อย เอ็ด เอ.จี. Gryaznova, M.A. เฟโดโตวา - ม., "การเงินและสถิติ", 2545, - 495 หน้า

5. “ ในประเด็นส่วนลดสำหรับสภาพทรุดโทรม” แผนกสถิติของ Zemstvo จังหวัด Yaroslavl พ.ศ. 2456 ฉบับที่ 91 (www.valmaster.ru)

6. ยาสเควิช อี.อี. การกำหนดผลกำไรของผู้ประกอบการและการสึกหรอภายนอกของอสังหาริมทรัพย์ www.appraiser.ru, 28/03/2546, คอลเลกชัน "RWay" หมายเลข 97, 2546

การสึกหรอจากการใช้งานนั้นสัมพันธ์กันซึ่งต่างจากการสึกหรอทางกายภาพซึ่งถือเป็นค่าสัมบูรณ์ การสึกหรอตามการใช้งานของเครื่องจักรและอุปกรณ์ที่ได้รับการประเมินนั้นพิจารณาโดยสัมพันธ์กับอะนาล็อก กล่าวคือ ขึ้นอยู่กับพื้นฐานของการเปรียบเทียบ

การเร่งความเร็วของการสึกหรอตามการใช้งาน เช่น ความถี่ของการเปลี่ยนแปลงในรุ่นของเครื่องจักรและเทคโนโลยี ได้รับอิทธิพลอย่างมากจากความก้าวหน้าทางวิทยาศาสตร์และเทคโนโลยี

ในส่วนของประเด็นการประเมินนั้น โดยปกติจะพิจารณาถึงความแตกต่างที่เป็นไปได้สองประการระหว่างวัตถุใหม่กับวัตถุเก่า ตามรายการต้นทุน กลุ่มของการสึกหรอตามการใช้งานต่อไปนี้มีความโดดเด่น:

• * การสึกหรอที่เกิดจากต้นทุนทุนส่วนเกิน
• * การสึกหรอที่เกิดจากต้นทุนการผลิตส่วนเกิน

ค่าเสื่อมราคาเนื่องจากรายจ่ายฝ่ายทุนส่วนเกิน

การสึกหรอตามการใช้งาน (ล้าสมัย) ที่เกิดจากต้นทุนเงินทุนส่วนเกิน เป็นผลมาจากการเปลี่ยนแปลงทางเทคโนโลยี การเกิดขึ้นของวัสดุใหม่ หรือการไม่สามารถใช้อุปกรณ์ได้อย่างเหมาะสมที่สุด หรือความไม่สมดุลในกระบวนการผลิต การสึกหรอตามหน้าที่ประเภทนี้มักเรียกว่า ความล้าสมัยทางเทคโนโลยี.

ค่าสัมประสิทธิ์การสึกหรอตามการใช้งานถูกกำหนดโดยสูตร:

ที่ไหน: โดย- ผลผลิตของอุปกรณ์ที่กำลังประเมิน

ป้า- ประสิทธิภาพของอุปกรณ์ใหม่หรือเทียบเท่า n- ค่าสัมประสิทธิ์การชะลอตัวของราคา

ค่าเสื่อมราคาเนื่องจากต้นทุนการผลิตส่วนเกิน

การสึกหรอตามการใช้งานที่เกิดจากต้นทุนการผลิตส่วนเกินเกิดขึ้นจากเทคโนโลยีที่ได้รับการปรับปรุงหรือเพิ่มประสิทธิภาพในการจัดวางและเค้าโครง การสึกหรอตามหน้าที่ประเภทนี้มักเรียกว่า ความล้าสมัยในการดำเนินงาน.

การกำหนดค่าเสื่อมราคาของอาคารและอุปกรณ์ที่เกิดจากความล้าสมัยในการดำเนินงานมีขั้นตอนต่อไปนี้:

• * การกำหนดต้นทุนการดำเนินงานประจำปีเมื่อใช้วัตถุที่ประเมิน
• * การกำหนดต้นทุนการดำเนินงานประจำปีเมื่อใช้อะนาล็อก
• * การกำหนดส่วนต่างของต้นทุนการดำเนินงาน
• * คำนึงถึงผลกระทบของภาษี
• * การกำหนดอายุทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่ของวัตถุที่ประเมินหรือเวลาเพื่อกำจัดข้อบกพร่อง
• * การกำหนดมูลค่าปัจจุบันของผลขาดทุนในอนาคตประจำปีในอัตราคิดลดที่เหมาะสม

ความล้าสมัยในการดำเนินงานถือได้ว่าเป็นต้นทุนปัจจุบันของต้นทุนการผลิตส่วนเกินในอนาคต ขึ้นอยู่กับประเภทของต้นทุนการผลิตส่วนเกินที่เกี่ยวข้องกับอุปกรณ์ที่มีอยู่ มีความล้าสมัยในการดำเนินงานสองประเภท:

• * ความล้าสมัยในการดำเนินงานที่เกิดจากต้นทุนการลงทุนที่เพิ่มขึ้น
• * ความล้าสมัยในการดำเนินงานที่เกิดจากต้นทุนการดำเนินงานที่เพิ่มขึ้น

การสึกหรอตามการใช้งานที่แก้ไขได้

การสึกหรอตามการใช้งานที่แก้ไขได้รวมถึงการสูญเสียมูลค่าอันเป็นผลจากการไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดด้านการออกแบบ วัสดุ มาตรฐาน และคุณภาพการออกแบบตามข้อกำหนดที่ทันสมัย การสึกหรอตามการใช้งานที่แก้ไขได้ถือเป็นการสึกหรอ การกำจัดซึ่งก่อให้เกิดกระแสรายได้ที่เกินกว่าต้นทุนในการแก้ไขในราคาปัจจุบันมันถูกเรียกว่า:

• * ข้อบกพร่องที่ต้องเพิ่มเติม (ขาดองค์ประกอบที่จำเป็น)
• * ข้อเสียที่ต้องมีการแทนที่ (อัปเกรด) ของแต่ละองค์ประกอบด้วยองค์ประกอบที่มีคุณสมบัติทางเทคนิคอื่น ๆ ที่สามารถปรับปรุงคุณสมบัติผู้บริโภคของวัตถุที่เป็นปัญหาโดยรวม

ดี.วี. วิโนกราดอฟ

การสึกหรอตามการใช้งานและภายนอก (ทางเศรษฐกิจ) แนวทางต้นทุนในการประเมินมูลค่าของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ การประเมินอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรฐานสากล เศรษฐศาสตร์อสังหาริมทรัพย์: บทช่วยสอน

การสึกหรอตามหน้าที่คือการสูญเสียมูลค่าที่เกิดจากความจริงที่ว่าวัตถุไม่เป็นไปตามมาตรฐานสมัยใหม่: ในแง่ของประโยชน์ใช้สอย สถาปัตยกรรมและสุนทรียศาสตร์ การวางแผนพื้นที่ โซลูชันการออกแบบ ความน่าอยู่ ความปลอดภัย ความสะดวกสบาย และลักษณะการทำงานอื่น ๆ

การสึกหรอตามการใช้งานประเภทต่อไปนี้มีความโดดเด่น:

• การสึกหรอสามารถแก้ไขได้ (หากมูลค่าเพิ่มเติมที่ได้รับเกินต้นทุนการบูรณะ)
• การสึกหรอที่ไม่สามารถแก้ไขได้ (หากมูลค่าเพิ่มเติมที่ได้รับไม่เกินค่าใช้จ่ายในการบูรณะ)

• ข้อบกพร่องที่ต้องเพิ่มองค์ประกอบ
• ข้อบกพร่องที่ต้องเปลี่ยนหรือปรับปรุงองค์ประกอบให้ทันสมัย
• "การปรับปรุงขั้นสูง"

การวัดเชิงปริมาณของการเสื่อมสภาพของฟังก์ชันที่แก้ไขได้เนื่องจากข้อบกพร่องที่ต้องการการเพิ่มเติมคือความแตกต่างระหว่างต้นทุนของการต่อเติมที่จำเป็น ณ เวลาที่ประเมิน และต้นทุนของการต่อเติมแบบเดียวกันหากได้ทำระหว่างการก่อสร้างทรัพย์สินที่กำลังประเมิน

ข้อเสียที่ต้องเปลี่ยนหรือปรับปรุงองค์ประกอบให้ทันสมัย– องค์ประกอบและอุปกรณ์ของอาคารที่อยู่ในอาคารที่มีอยู่และยังคงใช้งานได้ แต่ไม่เป็นไปตามมาตรฐานการปฏิบัติงานสมัยใหม่อีกต่อไป

การเสื่อมสภาพในการใช้งานที่แก้ไขได้เนื่องจากสิ่งของที่ต้องการการเปลี่ยนหรือการปรับปรุงให้ทันสมัยจะวัดเป็นต้นทุนขององค์ประกอบที่มีอยู่ โดยคำนึงถึงการเสื่อมสภาพทางกายภาพ ลบด้วยต้นทุนในการส่งคืนวัสดุ บวกด้วยต้นทุนในการรื้อองค์ประกอบที่มีอยู่ และบวกด้วยต้นทุนในการติดตั้งองค์ประกอบใหม่ ในกรณีนี้ ต้นทุนการส่งคืนวัสดุถูกกำหนดเป็นต้นทุนของวัสดุและอุปกรณ์ที่รื้อถอนเมื่อใช้ที่โรงงานอื่น

“การปรับปรุงขั้นสูง”– องค์ประกอบและอุปกรณ์ของอาคารที่มีอยู่ในอาคารที่มีอยู่และความพร้อมในปัจจุบันไม่เพียงพอต่อมาตรฐานการปฏิบัติงานสมัยใหม่

การสึกหรอตามการใช้งานที่แก้ไขได้เนื่องจากการปรับปรุงมากเกินไปจะวัดเป็นต้นทุนการเปลี่ยนปัจจุบันของสินค้าที่มีการปรับปรุงมากเกินไป ลบการสึกหรอทางกายภาพ บวกด้วยต้นทุนในการรื้อถอน และลบการส่งคืนวัสดุ ถ้ามี

หากต้นทุนการก่อสร้างถูกกำหนดเป็นต้นทุนทดแทน จะมีลักษณะเฉพาะบางประการเมื่อพิจารณาการสึกหรอตามการใช้งานที่แก้ไขได้ เนื่องจากในกรณีนี้ ไม่มี "การปรับปรุงขั้นสูง" จึงไม่จำเป็นต้องกำหนดส่วนแบ่งของการสึกหรอทางกายภาพที่เกิดขึ้น อย่างไรก็ตาม ค่าใช้จ่ายในการแก้ไข "การปรับปรุงมากเกินไป" ยังคงต้องได้รับการพิจารณาด้วย

ตัวอย่างที่ 34พิจารณาการสึกหรอตามการใช้งานที่แก้ไขได้ของอาคารสำนักงาน หากทราบว่า:

• มาตรฐานสมัยใหม่จำเป็นต้องมีการติดตั้งเครื่องปรับอากาศในอาคาร ค่าใช้จ่ายในการติดตั้งในอาคารที่มีอยู่คือ 150,000 รูเบิล และค่าใช้จ่ายในการติดตั้งในอาคารเดียวกันระหว่างการก่อสร้างคือ 110,000 รูเบิล
• อุปกรณ์ไฟฟ้าที่ติดตั้งในอาคารไม่เป็นไปตามมาตรฐานตลาดสมัยใหม่ในขณะที่ราคาของอุปกรณ์ไฟฟ้าที่มีอยู่ซึ่งรวมอยู่ในต้นทุนการเปลี่ยนคือ 350,000 รูเบิล การสึกหรอทางกายภาพของอุปกรณ์ไฟฟ้าที่มีอยู่คือ 200,000 รูเบิล ค่าใช้จ่ายของ การถอดอุปกรณ์ไฟฟ้าที่มีอยู่คือ 100,000 รูเบิล ค่าใช้จ่ายในการส่งคืนวัสดุคือ 10,000 รูเบิล ค่าใช้จ่ายในการติดตั้งอุปกรณ์ไฟฟ้าใหม่คือ 190,000 รูเบิล
• อาคารมีโกดังและการวิเคราะห์การใช้งานที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพที่สุดแสดงให้เห็นว่าในปัจจุบันขอแนะนำให้ใช้พื้นที่นี้เป็นพื้นที่สำนักงานในขณะที่ต้นทุนทดแทนปัจจุบันของพื้นที่คลังสินค้าอยู่ที่ 800,000 รูเบิล การสึกหรอทางกายภาพคือ 50 พันรูเบิลต้นทุนการชำระบัญชีคลังสินค้า - 80,000 รูเบิล

1. มาดูปริมาณการสึกหรอในการใช้งานที่แก้ไขได้ซึ่งเกิดจากข้อบกพร่องที่จำเป็นต้องเพิ่มองค์ประกอบ (ในกรณีของเราคือเครื่องปรับอากาศ):

2. เรามาพิจารณาปริมาณการสึกหรอตามการใช้งานที่แก้ไขได้ซึ่งเกิดจากข้อบกพร่อง ข้อบกพร่องที่จำเป็นต้องเปลี่ยนหรือปรับปรุงองค์ประกอบให้ทันสมัย ​​(ในกรณีของเรา อุปกรณ์ไฟฟ้า):

3. เรามาพิจารณาปริมาณการสึกหรอตามการใช้งานที่แก้ไขได้ซึ่งเกิดจาก "การปรับปรุงขั้นสูง" (ในกรณีของเรา รายการที่มีอยู่ในคลังสินค้า):

ดังนั้นต้นทุนของการสึกหรอตามการใช้งานที่แก้ไขได้ของอาคารคือ:

การสึกหรอจากการทำงานที่ไม่อาจซ่อมแซมได้มีสาเหตุมาจาก:

• ข้อบกพร่องเนื่องจากรายการที่ไม่รวมอยู่ในราคาของใหม่ แต่ควรเป็น
• ข้อบกพร่องเนื่องจากรายการที่รวมอยู่ในราคาของใหม่ แต่ไม่ควรมีอยู่
• "การปรับปรุงขั้นสูง"

การคำนวณการสึกหรอตามการใช้งานที่ไม่สามารถซ่อมแซมได้เนื่องจากข้อบกพร่องไม่ได้ขึ้นอยู่กับว่าต้นทุนในการเปลี่ยนหรือการเปลี่ยนทดแทนนั้นถือเป็นพื้นฐานหรือไม่

การสึกหรอตามการใช้งานที่ไม่สามารถซ่อมแซมได้เนื่องจากรายการที่รวมอยู่ในต้นทุนการก่อสร้างใหม่แต่ที่ไม่ควรมี ให้วัดเป็นต้นทุนปัจจุบันของต้นทุนใหม่ ลบด้วยการสึกหรอทางกายภาพที่มีสาเหตุมาจากรายการนี้ ลบด้วยต้นทุนของต้นทุนที่เพิ่มขึ้น (นั่นคือ มูลค่าปัจจุบันของต้นทุนเพิ่มเติมที่เกี่ยวข้องกับการมีอยู่ของรายการนี้)

การสึกหรอตามการใช้งานที่ไม่อาจซ่อมแซมได้เนื่องจาก "การปรับปรุงมากเกินไป"จะถูกกำหนดขึ้นอยู่กับประเภทของค่าที่นำมาเป็นพื้นฐาน

เมื่อใช้ต้นทุนในการเปลี่ยน การเสื่อมสภาพตามหน้าที่ที่ไม่สามารถแก้ไขได้เนื่องจากการปรับปรุงขั้นสูงสุดจะถูกวัดเป็นต้นทุนในการเปลี่ยนส่วนประกอบของการปรับปรุงขั้นสูง ลบด้วยค่าเสื่อมราคาทางกายภาพ บวกด้วยมูลค่าปัจจุบัน (PV) ของต้นทุนของเจ้าของที่เกี่ยวข้องกับการมีอยู่ของ การปรับปรุงขั้นสูง ลบมูลค่าเพิ่มใดๆ ในขณะเดียวกัน ค่าใช้จ่ายของเจ้าของจะรวมภาษีเพิ่มเติม ค่าประกันภัย ค่าบำรุงรักษา ค่าสาธารณูปโภค และมูลค่าเพิ่มรวมถึงค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น เป็นต้น - เกี่ยวข้องกับการมีอยู่ของ "การปรับปรุงขั้นสูง"

ตัวอย่างที่ 35พิจารณาการสึกหรอตามการใช้งานที่ไม่สามารถแก้ไขได้ของอาคารสำนักงาน หากทราบว่า:

• เมื่อพิจารณาต้นทุนการก่อสร้างใหม่สำหรับอาคารที่เป็นปัญหา การติดตั้งระบบดับเพลิงไม่ได้ถูกนำมาพิจารณา (เนื่องจากอาคารที่มีอยู่ไม่มี) และสันนิษฐานว่าการสูญเสียรายได้สุทธิที่เกิดจากการขาด ของการติดตั้งคือ 20,000 รูเบิล อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับอาคารคือ 10% และค่าใช้จ่ายในการติดตั้งระบบดับเพลิงในระหว่างการก่อสร้างอาคารใหม่คือ 150,000 รูเบิล
• อาคารที่ประเมินมีความสูงของพื้นสูงซึ่งจากมุมมองของตลาด ณ วันที่ประเมินราคานั้นสูงเกินไปในขณะที่ต้นทุนทดแทนปัจจุบันของอาคารที่มีอยู่คือ 174,900,000 รูเบิลและต้นทุนทดแทนปัจจุบันของอาคารเดียวกันทุกประการซึ่งมี ความสูงปกติจากมุมมองของตลาด ชั้น 172,900,000 รูเบิล การสึกหรอทางกายภาพถูกกำหนดที่ 40% ต่อปีเจ้าของต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่เกี่ยวข้องกับความสูงของพื้นสูง (เครื่องทำความร้อนแสงสว่าง ฯลฯ ) จำนวน 500,000 รูเบิล อัตราส่วนอักษรตัวพิมพ์ที่มีอยู่สำหรับอาคารคือ 10%

1. เรามาพิจารณาจำนวนการสึกหรอตามการใช้งานที่ไม่สามารถแก้ไขได้ซึ่งเกิดจากข้อบกพร่องที่ไม่รวมอยู่ในต้นทุนของการก่อสร้างใหม่ แต่ควรขึ้นอยู่กับข้อมูลตลาดเกี่ยวกับการสูญเสียรายได้ที่เกิดจากการไม่มีองค์ประกอบหรืออุปกรณ์ (ในกรณีของเรา ระบบดับเพลิง)

2. ให้เรากำหนดค่าของฟังก์ชันที่ไม่สามารถแก้ไขได้เนื่องจาก "การปรับปรุงขั้นสูง" (ในกรณีของเรา ความสูงของพื้นมากขึ้น):

ดังนั้นต้นทุนของการสึกหรอตามการใช้งานที่ไม่สามารถแก้ไขได้ของอาคารคือ:

การสึกหรอภายนอก (ทางเศรษฐกิจ)– ค่าเสื่อมราคาของวัตถุเนื่องจากอิทธิพลเชิงลบของสภาพแวดล้อมภายนอกที่เกี่ยวข้องกับวัตถุของการประเมิน: สถานการณ์ตลาด, ความสะดวกในการกำหนดในการใช้อสังหาริมทรัพย์บางอย่าง, การเปลี่ยนแปลงในโครงสร้างพื้นฐานโดยรอบและการตัดสินใจทางกฎหมายในด้านภาษี ฯลฯ การสึกหรอภายนอกของอสังหาริมทรัพย์ ขึ้นอยู่กับสาเหตุที่ทำให้เกิด ในกรณีส่วนใหญ่ไม่สามารถซ่อมแซมได้เนื่องจากตำแหน่งที่ไม่เปลี่ยนแปลง แต่ในบางกรณีสามารถ "ลบตัวเอง" ได้เนื่องจากการเปลี่ยนแปลงเชิงบวกในสภาพแวดล้อมของตลาดโดยรอบ

สามารถใช้วิธีการต่อไปนี้เพื่อประเมินการสึกหรอภายนอก:

• วิธีการใช้ประโยชน์จากการสูญเสียรายได้ที่เกิดจากอิทธิพลภายนอก
• วิธีการเปรียบเทียบการขายสิ่งของที่คล้ายคลึงกันโดยมีและไม่มีอิทธิพลจากภายนอก

วิธีการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ของการสูญเสียรายได้เกี่ยวข้องกับการพิจารณาการสูญเสียรายได้ของทรัพย์สินทั้งหมดเนื่องจากอิทธิพลภายนอก ส่วนที่ขาดทุนของอาคารจะถูกแปลงเป็นทุนตามอัตราการใช้ตัวพิมพ์ของอาคาร

ตัวอย่างที่ 36ตรวจสอบการสึกหรอภายนอก (ทางเศรษฐกิจ) ของคลังสินค้าหากทราบว่า: รายได้สุทธิโดยไม่คำนึงถึงปัจจัยภายนอกหลังจากกำจัดการสึกหรอทางกายภาพและการทำงานที่แก้ไขได้คือ 25,000,000 รูเบิล รายได้สุทธิปัจจุบันหลังจากกำจัดการสึกหรอทางกายภาพและการทำงานที่แก้ไขได้ - 21,000,000 รูเบิล ราคาที่ดินคือ 5,000,000 รูเบิลอัตราการใช้ทุนของที่ดินคือ 10% อัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับที่ดินคือ 15%

1. พิจารณาการสูญเสียรายได้สุทธิเนื่องจากปัจจัยภายนอก:

2. กำหนดรายได้สุทธิที่เกี่ยวข้องกับอาคาร:

3. กำหนดการสูญเสียรายได้สุทธิที่เกี่ยวข้องกับอาคาร:

ดังนั้นต้นทุนค่าเสื่อมราคาภายนอก (เชิงเศรษฐกิจ) ของคลังสินค้าคือ:

วิธีการขายแบบจับคู่ขึ้นอยู่กับการวิเคราะห์ข้อมูลราคาที่มีอยู่ของคุณสมบัติที่คล้ายกันที่เพิ่งขายไป (การขายแบบคู่) สันนิษฐานว่าวัตถุประสงค์ของการขายแบบคู่แตกต่างกันเพียงค่าเสื่อมราคาทางเศรษฐกิจที่ระบุและเกี่ยวข้องกับวัตถุประสงค์ของการประเมิน

ตัวอย่างที่ 37ตรวจสอบการสึกหรอภายนอก (ทางเศรษฐกิจ) ของคลังสินค้าที่อยู่ห่างจากตลาดเสื้อผ้าหากทราบว่า: ราคาขายของวัตถุอะนาล็อกที่อยู่ห่างจากตลาดเสื้อผ้าคือ 600,000 รูเบิล ราคาขายของวัตถุอะนาล็อกที่ตั้งอยู่ใกล้กับตลาดเสื้อผ้าคือ 450,000 รูเบิล ความแตกต่างทางกายภาพและอื่น ๆ ระหว่างวัตถุที่คล้ายกันคือ 60,000 รูเบิล

1. ให้เรากำหนดต้นทุนค่าเสื่อมราคาภายนอก (เชิงเศรษฐกิจ) ของคลังสินค้า:

วิธีต้นทุนมีข้อดีและข้อเสียหลายประการ

ข้อดีของวิธีต้นทุน:

1. เมื่อประเมินวัตถุใหม่ วิธีต้นทุนจะน่าเชื่อถือที่สุด

2. แนวทางนี้มีความเหมาะสมหรือเป็นไปได้เฉพาะในกรณีต่อไปนี้:

• การวิเคราะห์ทางเทคนิคและเศรษฐศาสตร์ของต้นทุนการก่อสร้างใหม่
• เหตุผลสำหรับความจำเป็นในการปรับปรุงสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีอยู่
• การประเมินอาคารเฉพาะกิจ
• เมื่อประเมินวัตถุในภาคส่วน "เชิงโต้ตอบ" ของตลาด
• การวิเคราะห์ประสิทธิภาพการใช้ที่ดิน
• การแก้ปัญหาการประกันภัยวัตถุ
• การแก้ปัญหาภาษี
• เมื่อตกลงราคาทรัพย์สินที่ได้รับโดยวิธีอื่น

1. ต้นทุนไม่ได้เท่ากับมูลค่าตลาดเสมอไป
2. ความพยายามที่จะบรรลุผลการประเมินที่แม่นยำยิ่งขึ้นนั้นมาพร้อมกับต้นทุนค่าแรงที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว
3. ความแตกต่างระหว่างต้นทุนในการซื้อทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่ากับต้นทุนของการก่อสร้างใหม่ของทรัพย์สินเดียวกันทุกประการ เนื่องจาก ในระหว่างการประเมินค่าเสื่อมราคาสะสมจะถูกหักออกจากต้นทุนการก่อสร้าง
4. ปัญหาในการคำนวณต้นทุนการทำซ้ำอาคารเก่า
5. ความยากในการกำหนดปริมาณการสึกหรอสะสมของอาคารและโครงสร้างเก่า
6. การประเมินที่ดินแยกจากอาคาร
7. ลักษณะปัญหาของการประเมินราคาที่ดินในรัสเซีย